Konut sahibi ve kira geliri elde edenler için vergi rehberi

Türkiye’de gayrimenkul sahibi olanlar veya kiraya verenler için vergi yükümlülükleri bulunur. Konut, iş yeri ve arsa için uygulanan emlak vergisi, değeri yüksek konutlara yönelik değerli konut vergisi ve kiralamalardan elde edilen kira gelir vergisi, taşınmaz piyasasında önemli yer tutar. Bu rehber niteliğindeki yazıda, emlak vergisi, kira gelir vergisi, istisna tutarları, değerli konut vergisi, değer artış kazancı vergisi ve tapu harçları gibi kritik başlıkları detaylarıyla ele aldık.

Emlak vergisi

Türkiye sınırları içinde bulunan apartman, daire ve müstakil ev gibi yapılar için bina vergisi, arsa ve araziler için ise arazi vergisi ödenir. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'na göre, gayrimenkul ve taşınmaz mal sahipleri emlak vergisini iki eşit taksitte öder. Birinci taksit mart, nisan ve mayıs aylarında, ikinci taksit ise kasım ayında ödenmeli. Emlak vergisi ödemeleri, taşınmazın bağlı olduğu belediyeler, banka şubeleri, ATM'ler ve Gelir İdaresi Başkanlığı'nın resmi web sitesi üzerinden yapılabilir. Emekliler, engelliler, gaziler, hiçbir geliri olmayanlar ve şehit aileleri, yalnızca bir konuta sahip olmaları ve bu konutun 200 metrekareyi aşmaması koşuluyla emlak vergisinden muaf tutulur.

İpucu: Ev alırken çıkan masraflarla ilgili "Ev alırken çıkan masraflar: Vergiler ve harçlar" başlıklı yazımıza göz at.

Kira gelir vergisi

Kira gelir vergisi, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesiyle elde edilen gelirler üzerinden alınan bir vergi türü. Başka bir deyişle kira vergisi, konut, iş yeri ve arsalar olmak üzere taşınmazların kiralanmasıyla elde edilen gelire uygulanan bir gelir vergisi. Her yıl 1-31 Mart tarihleri arasında, bir önceki yıla ait kira gelirlerinin Gelir İdaresi Başkanlığı'na bildirilmesi gerekir. Kira geliri beyannamesi, Gelir İdaresi Başkanlığı'nın hazır beyan sistemi üzerinden veya bağlı olunan vergi dairesine şahsen giderek verilebilir.

Kira gelir vergisi istisnası uygulamasına göre, yıllık belirlenen istisna tutarının altında kalan konut kira gelirleri için vergi beyanı verilmesi gerekmez. Ancak, istisna tutarını aşan konut kira gelirlerinde, aşan kısım üzerinden kira gelir vergisi hesaplanarak beyan edilmesi gerekir. Her yıl kira gelir vergisi istisna tutarı güncellenir. 30 Aralık 2024 tarihinde yayımlanan 32768 (2. Mükerrer) sayılı Resmî Gazete’de mesken kira gelirleri için uygulanan istisna tutarı 47.000 TL olduğu yer aldı. Bu karara göre, yıllık 47.000 TL altında kira geliri elde edenlerin beyanname vermesi ve kira gelir vergisi ödemesi gerekmez. Yıllık konut kira gelirlerinin 47.000 TL’nin üstünde olması halinde bu istisna tutarı çıkarıldıktan sonra ödenmesi gereken vergi hesaplanır. Ancak, sadece konut kira geliri elde edenler kira gelir vergisi muafiyetinden yararlanabilir. Birden fazla konut için kira geliri elde edilirse istisna, kira gelirlerinin toplamına bir kez uygulanır.

Değerli konut vergisi

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'nun 42. maddesine göre, Türkiye sınırları içinde bulunan mesken nitelikli taşınmazlardan, 29. maddeye göre belirlenen bina vergi değeri belirli bir tutarın üzerinde olanlar, değerli konut vergisine tabii olur. 30 Aralık 2024 tarihinde yayımlanan 32768 sayılı (2. Mükerrer) Resmî Gazete'de 2025 yılı oranları ile ilgili detaylar yer alır. Buna göre, 2025 yılında değerli konut vergisi için alt sınır 15.709.000 TL'den başlar. Konutların değerlerine göre değerli konut vergisi oranları aşağıdaki şekilde:

• 15.709.000 TL ile 23.564.000 TL arasında olanlar (bu tutar dahil) 15.709.000 TL’yi aşan kısmı için binde 3,
• 31.421.000 TL’ye kadar olanlar (bu tutar dahil) 23.564.000 TL’si için 23.565 TL, fazlası için binde 6,
• 31.421.000 TL’den fazla olanlar 31.421.000 TL’si için 70.707 TL, fazlası için binde 10 şeklinde uygulanır.

Mükellefler, beyannamelerini taşınmazın bulunduğu yerin vergi dairesine, ilgili yılın şubat ayının 20'sine kadar vermeleri gerekir. Beyannameye, mesken niteliğindeki taşınmaza ait bina vergi değerini gösteren (beyanname verilen yıl ve bir önceki yıla ait) belediye belgesi eklenmeli. Türkiye'de yalnızca bir konutu olan kişiler, değerli konut vergisi ödemez.

Diğer Önemli Vergi ve Harçlar

Çevre temizlik vergisi

2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu'na göre, çevre temizlik vergisi, belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde yer alan, belediyenin çevre temizlik hizmetlerinden faydalanan konut, iş yeri ve diğer kullanım amaçlarına uygun binalar için uygulanır. Konutlara ait çevre temizlik vergisi, su tüketim miktarına göre metreküp bazında hesaplanır.

32768 (2.mükerrer) sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan karara göre, 2025 yılında konutlara ait çevre temizlik vergisi, su tüketim miktarı esas alınmak suretiyle metreküp başına büyükşehir belediyelerinde 3,30 TL, diğer belediyelerde 2,40 TL olarak hesaplanacak.

Değer artış kazancı vergisi

Değer artış kazancı vergisi, bir gayrimenkulün satın alındıktan sonraki 5 yıl içinde satılması durumunda, elde edilen kazanç üzerinden alınan bir vergi türü. 

Gayrimenkul satışında değer artış kazancı vergisi hesaplamak için öncelikle taşınmazın alış fiyatı, bir önceki ay açıklanan Yİ-ÜFE oranı ile çarpılarak güncellenmiş değer bulunur. Bugünkü güncel değerinden alış fiyatı çıkarılır ve satıcının net kar miktarı belli olur. Daha sonra belirlenen istisna miktarı düşülür ve tapu harcı da bu tutardan çıkarılır. Böylece, vergiye tabii olacak tutar hesaplanmış olur. 

2025 yılında taşınmaz (gayrimenkul) satışından elde edilen değer artış kazançları için istisna tutarı 120.000 TL olarak belirlendi. Bu tutarın üzerindeki kazançlar vergilendirilir.

Tapu harç bedeli

Tapu harç bedeli, satış bedelinin %4’ü oranında alınır ve bu tutar alıcı ile satıcı arasında eşit şekilde bölüştürülür. Başka bir deyişle, alıcının satış bedelinin %2’si, satıcının da %2’si oranında tapu harcı ödemesi gerekir. Örneğin, 1.500.000 TL değerinde bir ev satıldığında, toplam tapu harcı 60.000 TL’ye denk gelir. Bu miktar alıcı ile satıcı arasında yarı yarıya paylaşıldığı için taraflar 30.000 TL ödeme yapar.

İpucu: Takasbank ile konut ödemeleri hakkında detaylı bilgi edinmek için, “Takasbank ile konut ödemeleri nasıl yapılır, Tapu Takas nedir?” başlıklı yazımıza göz at.

Bu sayfadaki bilgiler yalnızca genel bilgilendirme amacıyla sunulmuştur. Hukuki, mali ve yatırım danışmanlığı olarak değerlendirilmemelidir.