Konut kredisi nedir ve nasıl alınır?

Ev sahibi olma hayali kuranlar için konut kredisi, önemli bir finansman aracı. Konut kredisi alırken hangi evlere kredi verilebileceğini, peşinat miktarını, kredi notunun önemini ve bankaların ekspertiz süreçlerini öğrenerek bilinçli bir şekilde hareket edebilirsin. Ayrıca, konut kredisi başvurusu sırasında karşılaşabileceğin masraflar, faiz oranlarının nasıl belirlendiği ve vade seçeneklerinin bütçene etkisi gibi konular da bu sürecin olmazsa olmaz parçaları arasında bulunur. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu’nun (BDDK) 29.01.2026 tarihli ve 11364 sayılı kararıyla konut kredisi limitleri ile ilgili güncelleme yaptı. Bu yazıda, konut kredisiyle ilgili sorularının yanıtlarını bulabilirsin.

Konut kredisi ne demek?

Konut kredisi, ev satın almak isteyenler için bankalar veya finans kuruluşları tarafından sunulan, bir kredi türü. Bu kredi, genellikle satın alınacak evin teminat gösterilmesi (ipotek) şartıyla verilir ve uzun vade imkanları bulunur. Halk arasında da ev kredisi olarak bilinen konut kredileri, faiz oranları, vade süresi, peşinat miktarı gibi kriterlere göre farklılık gösterebilir.

Mortgage nedir?

Mortgage, bankalardan ya da finansal kuruluşlardan temin edilen, ipotek teminatına dayalı bir kredi türü. Mortgage kredisi kullanıldığında, satın alınacak ev bankaya ipotek edilir ve kredi borcu tamamen ödenene kadar teminat olarak gösterilir. 

Mortgage ile ev sahibi olmanın avantajları

• Uzun vadeli ödeme imkanı
• Gayrimenkul yatırımı yapma fırsatı
• Kira ödemek yerine ev sahibi olma avantajı

İpotek ne demek?

Türk Medeni Kanunu’nun 4721 sayılı Kanun’un 881. maddesine göre, mevcut, doğması kesin ya da muhtemel herhangi bir alacak ipotekle güvence altına alınabilir. Aynı Kanun’un 882. maddesine göre ise, alacağın sona ermesi halinde, ipotekli taşınmazın maliki alacaklıdan ipoteğin terkinini talep edebilir. Özetle, konut kredisi kullanıldığında, satın alınacak ev banka lehine ipotek edilir. Bu ipotek, kredi tamamen ödenene kadar devam eder. Borcun ödenmemesi halinde banka, ipotek hakkını kullanabilir.

Konut kredisi hangi evlere verilir?

Ev almak isteyenler için konut kredisi bir finansman sağlar. Ancak, konut kredisi belirli şartları sağlayan yapılara verilir. İşte konut kredisi çıkabilecek evler:

• Kat mülkiyeti ya da kat irtifakı tapusu bulunan meskenler, 
• Yapı kullanma izin belgesi olan konutlar,
• %80'ı tamamlanmış konutlar,
• Bulunduğu binada yıkım karar olmayanlar meskenlere konut kredisi verilebilir.

Konut kredisi en fazla ne kadar çıkar?

Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK)’nun, 29.01.2026 tarihli ve 11364 sayılı Kurul Kararı ile tüketicilere, konut edinmeleri amacıyla kullandırılacak kredilerde ve taşıt kredileri hariç konut teminatlı kredilerde, kredi tutarının teminat olarak alınan konutun değerine oranları (kredi değer oranı / LTV) yeniden düzenlendi. Bu kararla, birinci el–ikinci el konut ayrımı kaldırıldı, konutun değeri ve enerji sınıfı esas alındı.   

Buna göre, konut alımında ve konut teminatlı kredilerde kullandırılabilecek azami kredi tutarı, konutun değerine ve enerji sınıfına göre aşağıdaki şekilde belirlenir:   

Konut değeri 5 milyon TL ve altı:

• Enerji sınıfı A–B: Konut değerinin %90’ına kadar kredi kullanılabilir.
• Enerji sınıfı C: Konut değerinin %80’ine kadar kredi kullanılabilir.
• Diğer enerji sınıfları (D ve altı): Konut değerinin %70’ine kadar kredi kullanılabilir.

Konut değeri 5–7 milyon TL arası:

• Enerji sınıfı A–B: Konut değerinin %80’ine kadar,
• Enerji sınıfı C: Konut değerinin %70’ine kadar,
• Diğer enerji sınıfları: Konut değerinin %60’ına kadar kredi kullanılabilir.

Konut değeri 7–10 milyon TL arası:

• Enerji sınıfı A–B: Konut değerinin %70’ine kadar,
• Enerji sınıfı C: Konut değerinin %60’ına kadar,
• Diğer enerji sınıfları: Konut değerinin %50’sine kadar kredi kullanılabilir.

Konut değeri 10–20 milyon TL arası:

• Enerji sınıfı A–B: Konut değerinin %50’sine kadar,
• Enerji sınıfı C: Konut değerinin %40’ına kadar,
• Diğer enerji sınıfları: Konut değerinin %30’una kadar kredi kullanılabilir.

Konut değeri 20 milyon TL üzeri :

• Enerji sınıfı A–B: Konut değerinin %40’ına kadar,
• Enerji sınıfı C: Konut değerinin %30’una kadar,
• Diğer enerji sınıfları: Konut değerinin %20’sine kadar kredi kullanılabilir.

Ayrıca, 24.08.2023 tarihli ve 10656 sayılı Kurul Kararı kapsamında daha önce getirilen bazı sınırlamaların, bu yeni oranlar üzerinden uygulanmasına devam edilmektedir. Bunların en önemlilerinden biri; tüketicinin kendisinin, eşinin veya 18 yaş altı çocuklarının üzerine kayıtlı en az bir konutu varsa, yukarıdaki azami kredi oranlarının %75 azaltılarak uygulanması.   

Bu nedenle, konut kredisi üst limiti;

• Konutun değeri,
• Enerji kimlik belgesindeki enerji sınıfı,
• Kişinin (ve aile bireylerinin) üzerine kayıtlı başka bir konut olup olmaması
• gibi kriterlere göre değişir.

Konut kredisi için ne kadar peşinat gerekir?

Yukarıda, BDDK’nın 29.01.2026 tarihli kararıyla güncellenen azami kredi oranlarını özetledik. Bu oranlara göre, genellikle satın alınacak konutun ekspertiz değerinin en az %10’u kadar peşinat gerekir. Ancak konutun değeri yükseldikçe ve enerji sınıfı düştükçe, kullanılabilecek kredi oranı azaldığı için peşinat oranı da artar. Örneğin:

• 5 milyon TL ve altı, A–B enerji sınıfındaki bir konutta peşinat oranı en az yaklaşık %10 iken,
• Daha yüksek bedelli veya düşük enerji sınıflı konutlarda peşinat gereksinimi %30–%60 bandına çıkabilir.

Ayrıca, tüketicinin kendisinin, eşinin veya 18 yaş altındaki çocuğunun üzerinde kayıtlı başka bir konut varsa, azami kredi oranları %75 azaltılarak uygulandığından, peşinat ihtiyacı çok daha yüksek olabilir.   

Konut kredisi nasıl alınır?

Konut kredisi başvurusu, bankaların resmi internet sitesi üzerinden, mobil uygulamasından veya doğrudan şubeye giderek yapabilirsin. Konut kredisi için bazı evraklar istenir. İşte ev kredisi için gerekli belgeler:

• Nüfus cüzdanı veya kimlik belgesi , 
• Gelir belgesi (maaş bordrosu, vergi levhası ve mali veriler vs),  
• Ek gelir belgesi (Kira kontratı, tapu)
• Alınacak konutun tapu belgesi veya kat irtifakı/kat mülkiyeti belgesi ve yapı kullanım izin belgesi,
• İkametgâh belgesi istenir.

Bankalar, bazı durumlarda ek belgeler veya teminatlar isteyebilir.

Başvuru süreci 

Konut kredisi başvurularında ön onay ve kesin onay aşamaları bulunur. Ön onay aşamasında banka, gelir ve kredi notuna göre kredi durumunu değerlendirir. Ekspertiz raporu ve belgeler tamamlandıktan sonra kesin onay verilir. Kesin onayın ardından tapu devri gerçekleşir ve banka tarafından ipotek kaydı tapuya işlenir.

Faiz oranları neye göre belirlenir?

Konut kredisi faiz oranları, Merkez Bankası'nın politika faizleri, piyasa koşulları, bankanın kaynak maliyeti ve başvuru sahibinin kredi notuna bağlı olarak belirlenir. Genelde sabit faiz uygulanır, ancak bazı bankalarda değişken faiz seçenekleri de bulunabilir.

Ayrıca, krediyi erken kapatmak isteyen müşterilerden erken ödeme tazminatı alınabilir. Erken kapatma cezası, kalan vadesi 36 aydan az olan kredilerde ödenen tutarın %1'inden ve 36 aydan fazla olan kredilerde %2'sinden daha yüksek olamaz.

İpucu: Konut kredisi faiz oranları ve vadelerini konut kredisi hesaplama aracımız ile yapabilirsin.

Kredi notu incelemesi

0 ile 1900 arasında değişen kredi notu,  kredi kartı ve kredi borçlarını ödeme alışkanlıkları ve geçmişi göz önüne alınarak hesaplanır. Konut kredisi başvurusunda da kredi notu incelenir. Yüksek bir kredi notu, konut kredisi başvurusunun onaylanmasına katkı sağlar. Bu not, faiz oranlarının belirlenmesinde önemli bir rol oynar. Bankalar, kredi notu yüksek olan kişilere genellikle daha düşük faiz oranları sunabilir.

Ekspertiz süreci 

Bankalar, konut kredisi başvurusu sırasında, kredilendirilmek istenen taşınmazın gerçek değerini belirlemek amacıyla bir ekspertiz şirketi görevlendirir. Ekspertiz raporu, yalnızca taşınmazın piyasa değerini değil, aynı zamanda taşınmazın tapu durumu, hukuki detaylar ve fiziki özelliklerini de kapsar. Ekspertiz raporu, konut kredisi onay sürecinde kritik bir rol oynar. Bu rapor doğrultusunda, bankanın sağlayacağı kredi miktarı belirlenir. 

Kredi onay süreci

Ekspertiz raporu ve kredi notu değerlendirmesi sonucunda banka, hangi koşullarda kredi vereceğini bildirir. Teklif edilen faiz oranı, dosya masrafları ve sigorta ücretleri gibi detayları mutlaka karşılaştırın. Ardından, şartların kabul edilmesi halinde sözleşme imzalanır. Banka, onaylanan krediyi doğrudan hesabına aktarır.

Konut kredisi masrafları

Konut kredisi kullanırken faiz tutarı dışında bazı ek masraflarla karşılaşabilirsin:

• Ekspertiz ücreti
• Kredi tahsis ücreti
• İpotek tesis ücreti
• Zorunlu Deprem Sigortası (DASK)
• Konut sigortası

Konut kredisi en fazla kaç ay vadeli alınır?

Konut kredileri, 60, 84 ve 96 ay olmak üzere çeşitli vadeler ile alınabilir. Ancak, konut kredisi, en fazla 120 ay vade ile kullanılabilir.

Bu sayfadaki bilgiler yalnızca genel bilgilendirme amacıyla sunulmuştur. Yatırım tavsiyesi olarak değerlendirilmemelidir.