İlk kez ev alacaklar için kredi rehberi: Masraflar ve tapu işlemleri

İlk kez ev almayı düşünüyorsan, seni heyecanlı ve resmi bir süreç bekliyor. BDDK, konut kredisi için azami kredi oranları belirler. Bunun yanı sıra, kredinin çıkacağı evler ile ilgili bazı kriterler bulunur. Gayrimenkulu resmiyette almak için tapu süreçlerinin de tamamlanması gerekir. Doğru adımları bilirsen, kredi sürecinden tapu işlemlerine, masraflardan resmi prosedürlere kadar her şeyi kontrollü bir şekilde yönetebilirsin. Bu rehberde, konut kredisi alma sürecini, karşına çıkacak masrafları ve tapu işlemlerinde bilmen gerekenleri adım adım bulabilirsin.

Banka seçimi ve ön onay 

Ev alım sürecinin en kritik adımlarından biri doğru bankayı seçmek. Konut kredisi faiz oranları, peşinat oranı, vade seçenekleri ve masraflar bankadan bankaya değişir. Faiz oranları Merkez Bankası politikaları, piyasa koşulları ve kredi notuna göre belirlenir. Kredi notun ne kadar yüksekse, bankadan o kadar avantajlı teklif alabilirsin. Ön onay almak, hem bütçeni netleştirir hem de ev ararken sana zaman kazandırır. Ön onay sürecinde banka, kredi notunu ve gelir durumunu inceler. Ekspertiz raporu, almak istediğin evin piyasa değerini belirler ve kredi miktarını buna göre netleştirir.

Konut kredisi hangi evlere verilir?

Banka seçimini yaptıktan sonra sıra evin krediye uygun olup olmadığını kontrol etmeye gelir. Bankalar, konut kredisini bazı şartları sağlayan yapılara verir. İşte konut kredisi çıkabilecek evler:

• Kat mülkiyeti ya da kat irtifakı tapusu bulunan meskenler, 
• Yapı kullanma izin belgesi olan konutlar,
• %80'ı tamamlanmış konutlar,
• Bulunduğu binada yıkım karar olmayanlar meskenlere konut kredisi verilebilir.

Konut kredisi en fazla ne kadar çıkar?

Konut kredisi tutarı, satın alınacak evin ekspertiz değeri ve enerji sınıfına göre değişir. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu'nun 29.01.2026 tarihli ve 11364 sayılı Kurul kararına göre:

• 5 milyon TL ve altındaki konutlarda A-B enerji sınıfına sahip evler için konut değerinin %90’ına kadar, C enerji sınıfında %80’ine kadar, diğer enerji sınıflarında ise %70’ine kadar kredi kullanılabilir.
• 5 milyon TL ile 7 milyon TL arasındaki konutlarda A-B enerji sınıfına sahip evler için %80’e kadar, C enerji sınıfında %70’e kadar, diğer enerji sınıflarında ise %60’a kadar kredi çekilebilir.
• 7 milyon TL ile 10 milyon TL arasındaki konutlarda A-B enerji sınıfında %70’e kadar, C enerji sınıfında %60’a kadar, diğer enerji sınıflarında ise %50’ye kadar konut kredisi kullanılabilir.
• 10 milyon TL ile 20 milyon TL arasındaki konutlarda A-B enerji sınıfı için %50’ye kadar, C enerji sınıfı için %40’a kadar, diğer enerji sınıfları için ise %30’a kadar kredi verilir.
• 20 milyon TL’nin üzerindeki konutlarda A-B enerji sınıfına sahip evler için %40’a kadar, C enerji sınıfında %30’a kadar, diğer enerji sınıflarında ise %20’ye kadar kredi kullanılabilir.

İpucu: ENUYGUN Finans konut kredisi hesaplama aracı ile bankaların konut kredisi faizlerini ve toplam maliyetlerini karşılaştır.

Tapu harcı, ekspertiz ücreti, sigorta ve diğer masraflar

Ev almak sadece satış bedelini ödemek demek değil. Karşına çıkacak masrafları bilmek, bütçe planını daha sağlıklı yapmanı sağlar.

• Tapu harcı: Satış bedelinin %4’ü kadar bir tutar ödenir. Genellikle alıcı ve satıcı yarı yarıya (yani %2 - %2) paylaşır. Örneğin 2 milyon TL’lik bir ev alıyorsan, yaklaşık 40.000 TL tapu harcı ödemen gerekir.
• Tapu döner sermaye bedeli: 2025 yılında döner sermaye bedeli 1.183 TL ve 163 TL ilave tutar olarak alınır.
• Ekspertiz ücreti: Bankanın yönlendirdiği ekspertiz firması tarafından alınır, ortalama 5.000-20.000 TL arası değişir.
• Sigortalar: Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) ve genellikle konut sigortası yaptırılır.
• Kredi tahsis ücreti: Kredi tahsis ücreti, kredi anaparasının binde 5'ini geçemez. 

Tapu müdürlüklerinde izlenecek prosedür

Ev almaya karar verdikten sonra mülkiyetin resmi olarak üzerine geçmesi için tapu devri işlemlerini yapman gerekir. İşte atman gereken adımlar:

1.Randevu al: Tapu müdürlüklerinin e-Randevu sistemi veya ALO 181 üzerinden işlem günü alabilirsin.

2.Belgeleri hazırla: Tapu devri için bazı belgelerin hazırlanması gerekir. İşte o belgeler:

• Alıcı ve satıcının kimlik belgeleri (Yasal temsilcilerin kimlik belgeleri)
• Alıcının son 6 ay içinde çekilmiş vesikalık fotoğrafı
• Tapu aslı ve fotokopisi
• Emlak vergisi değeri
• Yabancının taraf olduğu taşınmaz satışı işlemlerinde taşınmaza ilişkin değerleme raporu
• Zorunlu deprem sigortası poliçesi (DASK)
• Tapu harcı tahsili 

Tapu müdürlüğüne ilk kez gittiğinde yanındaki belgeleri eksiksiz götürmek büyük rahatlık sağlar.

3.Harç ve bedelleri öde: Tapu harcı ve döner sermaye bedelini ödediğine dair belgeler yanında olmalı. 

4.İmzalar atılır: Tapu memuru huzurunda imzalar tamamlanır ve tapu artık senin adına tescil edilir.

Ev aldıktan sonra yapılacaklar: İkametgâh ve abonelik İşlemleri

Tapu eline geçtikten sonra atman gereken birkaç adım daha var:

• İkametgâh değişikliği: Nüfus müdürlüğünden veya e-Devlet üzerinden yapabilirsin.
• Elektrik, su, doğal gaz abonelikleri: Yeni ev sahibi olarak kendi adına abonelik açtırman gerekir.
• Site veya apartman yönetimine kayıt: Ortak giderler ve aidat bilgilerini netleştir.

Bu sayfadaki bilgiler yalnızca genel bilgilendirme amacıyla sunulmuştur. Yatırım tavsiyesi olarak değerlendirilmemelidir.