İnşaat halindeki projeler için konut kredisi alınabilir mi?

Konut kredisiyle inşaat halindeki bir projeden ev satın almayı planlıyorsan, dikkat etmen gereken detaylar bulunur. İnşaat halindeki bir projeye yatırım yapmak, tamamlanmış bir konut alımına kıyasla daha fazla riskler barındırabilir. Projenin ilerleme seviyesi, tapu durumu, müteahhit firmanın geçmişi ve sözleşme şartları bu sürecin en kritik adımları arasında yer alır. Ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından belirlenen konut kredi oranları ve yasal mevzuatlar da kredi başvurunun onaylanmasında belirleyici rol oynar. Bu yazıda, proje tamamlanmadan önce konut kredisi kullanma sürecinde bilmen gerekenleri bulabilirsin.

Proje bitmeden konut kredisi kullanımının aşamaları

Konut kredisi almak için alınacak yapı ile ilgili bazı şartların sağlanması gerekir. %80'i tamamlanmış konutlara kredi verildiği için henüz tamamlanmamış bir konut için kredi başvurusu yapılabilir. Ayrıca, konutun yapı kullanma izin belgesinin de olması gerekir. 

Konut kredisi, yapının değerinin belirli bir oranına kadar verilir. Bu oran, evlerin değeri ve enerji sınıfına göre değişir. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK)'nun, 24.02.2023 tarihli kararında 1.el, 5 milyon TL ve altındaki konutlar için A enerji sınıfında %90 oranına kadar konut kredisi verilebileceği yer alır. Bundan dolayı, evin değerinin en az %10 ila %25’i kadar peşinatın olması gerekir. Evin değeri yükseldikçe konut kredisinin verilme oranında azalma yaşanır.

İpucu: Konut kredi oranları hakkında daha fazla bilgi sahibi olmak için “Konut kredisi nedir ve nasıl alınır?” başlıklı içeriğimize göz at.

Müteahhit firmanın güvenilirliği ve sözleşme şartları

Proje sürecinde müteahhit firmanın güvenilirliği, kritik unsurlar arasında bulunur. Sektörde geçmişi olan, daha önce tamamladığı projelerde sorun yaşanmamış firmalar tercih edilmeli. Projeden konut satışında ön ödemeli konut sözleşmesi yapılır. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu'na göre, ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut bedelini peşin veya taksitli olmak üzere ödemeyi kabul ettiği ve satıcının da bu bedelin tamamının veya bir kısmının ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devredip teslim etmeyi üstlendiği bir sözleşme. 

Ön ödemeli konut satışlarında, tüketicinin korunması amacıyla bazı yasal zorunluluklar bulunur. Ön ödemeli satış sözleşmesinin noter aracılığıyla yapılması ve tapu siciline tescil edilmesi gerekir. Ayrıca, yapı ruhsatı alınmadan tüketiciyle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz. Tüketiciye, sözleşme imzalanmadan en az bir gün önce ön bilgilendirme formunun verilmesi de zorunlu.

İpucu: Ön ödemeli konut sözleşmesi ile ilgili daha fazla bilgi için "Projeden konut satışında ön ödemeli konut sözleşmesi nedir?" başlıklı yazıya göz at.

Teslim tarihi gecikirse ne olur?

Teslim tarihinin gecikmesi, inşaat halindeki projelerde en sık karşılaşılan sorunlar arasında bulunur. Bu durum, çift taraflı finansal kayıplara neden olabilir:

• Kredin işliyor ancak evin teslim edilmemişse, kira ödemeye devam etmek zorunda kalabilirsin.
• Geç teslim, planlanan yatırımın getirisini azaltabilir.

Bu nedenle sözleşmede net bir teslim tarihi olması ve gecikme durumları için cezai şartlar konulması gerekir.

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti 

Tapu durumu, konut kredisi için önemli koşullar arasında bulunur.  İnşaat halindeki projelerde genellikle ilk olarak kat irtifakı kurulur. Bu, tapu üzerinde bağımsız bölümlerin tanımlandığını gösterir. İnşaat tamamlanıp yapı kullanım izni alındıktan sonra, tapular kat mülkiyetine çevrilir. Bankalar, kat irtifakı tapusuyla kredi verebilir. Ancak kat mülkiyeti, mülkiyet güvencesini artırır.

İnşaat tamamlandıktan sonra tapu devir süreci

29188 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğinin 10. maddesinde ön ödemeli konut satışında devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren otuz altı ayı geçemeyeceği yer alır. 

İnşaat tamamlandıktan sonra konutun mülkiyetinin sana geçmesi için tapunun devralınması gerekir. Bu süreçte dikkat edilmesi gerekenler:

• Müteahhit firma, yapı kullanım izin belgesi (iskan) aldıktan sonra tapular kat mülkiyetine çevrilir.
• Tapu devri sırasında harç ve vergiler doğar. Alıcı olarak bu maliyetleri önceden hesaplaman gerekir. Tapu harç bedeli, satış bedelinin %4'ü kadar olur. Bu tutar alıcı ve satıcı arasında eşit olarak paylaştırılır. Ayrıca döner sermaye bedeli alınır. 2025 yılında döner sermaye bedeli 1.183 TL olarak belirlendi ve ek olarak 163 TL ilave tutar alınır.

İnşaat halindeki bir projeye yatırım yaparken hem finansal hem de hukuki açıdan riskleri dikkatle değerlendirmek gerekir. Kredi başvurusu öncesinde müteahhitin geçmişi, tapu durumu ve Sözleşme şartları detaylı şekilde incelenmeli.

Bu sayfadaki bilgiler yalnızca genel bilgilendirme amacıyla sunulmuştur. Yatırım tavsiyesi olarak değerlendirilmemelidir.